第460章 地产兴邦 三
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“大郎，你想怎么安排？”
潘孝庵话入正题了。
怎么安排的意思是“捞不捞”和“捞多少”……不捞应该是不可能的，潘孝庵、武好古和高俅又不什么青天，都是爱财的武官和幸近的小人。
三四百万到了他们手里，怎么都要贪墨一些吧？贪墨个几十万缗的，真不算什么。
“还是把钱花到实处吧。”武好古的回答却是让潘孝庵和高俅非常意外，“十一哥，高大哥，要捞钱就在开封府，拆房子盖房子修园子……几百万还不是随便能捞到的？那些殿前武士是用来升官立功的凭借，可不能杀鸡取卵啊。”
“你说甚底？几百万缗？”潘孝庵闻言就是一惊，“怎么可能有那么多？我们还得给陛下修琼林宫呢！”
“不是琼林宫，而是琼林城！”
武好古说着话，就从自家书房的书架上取过了一幅图纸，展开在了书案上。
这是拟建中的琼林新城和开封府旧城合并在一块儿的平面图——武好古的灵魂可是从后世的地产强国穿越来的，虽然本人不是地产业的人员，但是怎么用地产兴邦的套路还是非常熟悉的。
对于开封府城这样一个老城土地有限，而地价又特别高昂的首善之都而言，老城拆迁和新城建设，无疑是来钱最快的办法。后世大天朝的兴旺发达，不就靠得房地产支柱吗？
当然了，拆平民的房子在大宋很不容易……宋朝开封府的刁民比后世的天朝百姓更不讲道理。毕竟现在还是可以站着看皇上的时代，没有元明清三朝的调教，老百姓的思路和后世不大一样。特别是开封府这里的老百姓又被大宋历代官家给惯坏了，个个都特刁钻。
如果武好古这个幸近敢在开封府城内强拆，百分之百被老百姓敲登闻鼓告御状，还有一帮不讲道理的御史言官还会跟着弹劾，到时候宋徽宗也保不住他。
所以武好古的拆迁目标一开始就瞄准了官产。都亭驿、同文馆、礼宾院、怀远驿、国子学、太学、武学、小学、开封府学等等的，统统都在拆迁计划里面！
有拆当然就有建了，都亭驿、同文馆、礼宾院、怀远驿、国子学、太学、武学、小学、开封府学的地盘在后世来说都是黄金地段！
黄金地段要怎么变成黄金，特别是装在自己口袋里面的黄金，那可就是大学问了。
“这些都是要拆掉卖钱的！”武好古伸出手指，在图上开封府旧城部分指指点点，上面不少地盘上划了叉，旁边还写了个“拆”字。
“那么多啊。”潘孝庵粗略地看了看，“差不多能卖2000万吧？不过琼林宫也得花不少钱吧？我看没1500万根本不够，剩下的钱中间还得拿出一部分盖新的使馆和国子监诸学，根本剩不了多少……”
一旁的高俅说：“琼林新城还有宅地和商馆用地，这可都是能卖钱的。另外，琼林新城和开封府西城之间还有点地盘，只要琼林新城建造起来，那可就值钱了。”
“那得猴年马月？”潘孝庵连连摇头，“琼林新城没有五年到十年是起不来的，我们就算拿下了新城里面的宅地、商地和两城之间的土地，要赚到钱起码得十五年。
大郎，你不会真的在看十五年后的钱吧？”
“哪儿能呢？”武好古笑着，“十一哥，我看的其实是开封府内的那九块地皮，我们可以联手把它们买下来。”
“买下来？”潘孝庵吸了口气，“那得2000万吧？我们几个哪儿有那么多钱？”
“当然不能一次性买了，得一块块买，”武好古说，“先从都亭驿开始。”
都亭驿的地段好啊，就在汴河大街附近，属于开封府内城最黄金的地方，距离州桥夜市和大相国寺都不远。
“你要怎么买？”潘孝庵看着图上的都亭驿，眉头深皱。
“当然是招唱挂了。”
“甚？”
“就是通过公开招标、唱卖和挂牌的办法把都亭驿的地皮买下来。”武好古说，“只有这样才不落人口实。”
“这还能赚到钱吗？”潘孝庵看着武好古，满脸都是疑惑。
“怎么会赚不到钱？”武好古笑了起来，“十一哥以为到时候会有很多人来和我们争吗？那可是200万缗的大买卖！背后没有人敢来接盘？背后有人的，手头就预备好了200万缗？即便是有人又有钱的，就敢下那么大的注还得罪我们仨？”
地产生意，怎么能不讲背景？早就熟知其中关键的武好古，当然不会落人口实了。
“可也得拿出200万缗啊！”潘孝庵还是摇头，“大郎，你知道这200万缗拿去放债，一年能赚多少吗？”
宋朝的利息是很高的！在王安石的《青苗法》中，百分之二十的年利率都属优惠了。
潘孝庵家的“银行”是放高利贷的，肯定不止百分之二十的年利率——当然了，宋朝的“银行”也是有坏账的！比如借钱给海商，百分之五十到百分之一百都能开得出来，如果海船顺利回来了，借出去的钱也就赚翻，如果没回来，那就有可能出现重大坏账了。
不过有赚有赔之后，潘家金银交引绢帛铺的放债平均年收益率都在百分之二十以上——这大概就是王安石的《青苗法》搞砸的主要原因，王大宰相是君子，大概不知道世界上有欠债不还这档子事儿，更不知道有些坏账就是让官府去拿人也是收不回来的。
所以放高利贷也是有风险，是需要谨慎从事的……一般没人放款给穷人救急，都是放给工商业者做大买卖的。
世界上哪有不管三七二十一往外放债，还要压下指标不放完还不行的？而且放款放多了就是在大松银根，怎么可能不造成物价上扬？这位被后世捧上天的改革家其实根本不懂……
不过不懂经济，也不懂工商的文官多着呢！武好古和潘孝庵这俩奸商和官府做生意是不可能赔本的。
“怎么需要拿出200万缗呢？”武好古说，“十一哥，你还真打算把钱送进户部？进了户部要拿出来可就难了！”
“不把钱送进户部？”潘孝庵不大明白，“难道送进太府寺（封桩库或叫内藏库）？”
“送进太府寺一样很难拿出来，”武好古说，“这笔钱得专款专用，直接送进负责修建琼林城的衙门啊……这衙门，当然也掌握在我们手里。到时候钱就继续存在潘家金银绢帛交引铺，只需要周转得开就行了。”
“能周转开吗？”潘孝庵拧着眉头问。
“能啊！”武好古很肯定地说，“只要在都亭驿地面上盖起来的新房子能预售出去就行。”
“预售？”
“就是房子还没盖好，先卖出去，把钱收回来。”
“房子都没盖，你就想收钱？”高俅瞪大了眼珠子看着武好古，感觉到非常不可思议。
武好古笑了笑：“别的地方是不可能的，但是开封府城之内就是可能的！
开封府可是寸土寸金，一房难求啊！州桥夜市附近，只要是个房子就不会低于两万缗，而且有钱都很难买到手。”
开封府的房产行情武好古是知道的，他的佳士得行是有房产业务的，今年已经卖出去三十多处住宅，价值好几百万缗呢。
才三十多处？仿佛很少啊！
没错，是很少！不过不是买家少，而是放出来的房产太少了。需求可是一点都不少啊！
且不说一般的普通人家，就是潘家将门这样的豪门，现在子弟早就过了1000，但是在开封府拥有的宅邸数量却只有几十处……几代同堂甚至几房同堂的都大有人在。
住得像潘孝庵、潘巧莲这样宽敞的，那是个别的特例——他们家是开银行的！
另外，开封府还有两三万个堂堂的官人，其中的大部分也都是无房户。就连武好古的恩师苏东坡，在开封府也没有房产——他曾经有过一套房，后来因为嫁女儿和老是被贬官，不够开销不得不卖掉了。
总之，在开封府城内没有卖不出去的房子。甚至用不着打什么折，有房就不错了！
而且武好古还准备针对开封府寸土寸金，一房难求的局面，专门设计了两种“紧凑型住宅”。一种类似于后世上海滩的石库门房子，独门独户，砖木结构，两层楼加上阁楼，还带一个小小的天井。
这种房子可以造得非常密集，而且每一栋虽然有封闭的空间，但是占地面积很小，既体面，又不会太昂贵，在预售阶段，每栋“仅售”两万缗。
如果买不起“石库门”，武好古还为住房有困难的开封府官人们准备了更加廉价的“筒子楼”。在减掉了很多不必要的“先进技术”后，筒子楼采用了成熟的技术，建造难度大大降低，质量也有了保证，在州桥夜市附近的筒子楼的售价，在预售阶段，不会超过每套8000缗……
另外，无论是筒子楼还是石库门，如果是进士购买，武好古还可以给一个九五折的优惠价。
“大郎，你想怎么安排？”
潘孝庵话入正题了。
怎么安排的意思是“捞不捞”和“捞多少”……不捞应该是不可能的，潘孝庵、武好古和高俅又不什么青天，都是爱财的武官和幸近的小人。
三四百万到了他们手里，怎么都要贪墨一些吧？贪墨个几十万缗的，真不算什么。
“还是把钱花到实处吧。”武好古的回答却是让潘孝庵和高俅非常意外，“十一哥，高大哥，要捞钱就在开封府，拆房子盖房子修园子……几百万还不是随便能捞到的？那些殿前武士是用来升官立功的凭借，可不能杀鸡取卵啊。”
“你说甚底？几百万缗？”潘孝庵闻言就是一惊，“怎么可能有那么多？我们还得给陛下修琼林宫呢！”
“不是琼林宫，而是琼林城！”
武好古说着话，就从自家书房的书架上取过了一幅图纸，展开在了书案上。
这是拟建中的琼林新城和开封府旧城合并在一块儿的平面图——武好古的灵魂可是从后世的地产强国穿越来的，虽然本人不是地产业的人员，但是怎么用地产兴邦的套路还是非常熟悉的。
对于开封府城这样一个老城土地有限，而地价又特别高昂的首善之都而言，老城拆迁和新城建设，无疑是来钱最快的办法。后世大天朝的兴旺发达，不就靠得房地产支柱吗？
当然了，拆平民的房子在大宋很不容易……宋朝开封府的刁民比后世的天朝百姓更不讲道理。毕竟现在还是可以站着看皇上的时代，没有元明清三朝的调教，老百姓的思路和后世不大一样。特别是开封府这里的老百姓又被大宋历代官家给惯坏了，个个都特刁钻。
如果武好古这个幸近敢在开封府城内强拆，百分之百被老百姓敲登闻鼓告御状，还有一帮不讲道理的御史言官还会跟着弹劾，到时候宋徽宗也保不住他。
所以武好古的拆迁目标一开始就瞄准了官产。都亭驿、同文馆、礼宾院、怀远驿、国子学、太学、武学、小学、开封府学等等的，统统都在拆迁计划里面！
有拆当然就有建了，都亭驿、同文馆、礼宾院、怀远驿、国子学、太学、武学、小学、开封府学的地盘在后世来说都是黄金地段！
黄金地段要怎么变成黄金，特别是装在自己口袋里面的黄金，那可就是大学问了。
“这些都是要拆掉卖钱的！”武好古伸出手指，在图上开封府旧城部分指指点点，上面不少地盘上划了叉，旁边还写了个“拆”字。
“那么多啊。”潘孝庵粗略地看了看，“差不多能卖2000万吧？不过琼林宫也得花不少钱吧？我看没1500万根本不够，剩下的钱中间还得拿出一部分盖新的使馆和国子监诸学，根本剩不了多少……”
一旁的高俅说：“琼林新城还有宅地和商馆用地，这可都是能卖钱的。另外，琼林新城和开封府西城之间还有点地盘，只要琼林新城建造起来，那可就值钱了。”
“那得猴年马月？”潘孝庵连连摇头，“琼林新城没有五年到十年是起不来的，我们就算拿下了新城里面的宅地、商地和两城之间的土地，要赚到钱起码得十五年。
大郎，你不会真的在看十五年后的钱吧？”
“哪儿能呢？”武好古笑着，“十一哥，我看的其实是开封府内的那九块地皮，我们可以联手把它们买下来。”
“买下来？”潘孝庵吸了口气，“那得2000万吧？我们几个哪儿有那么多钱？”
“当然不能一次性买了，得一块块买，”武好古说，“先从都亭驿开始。”
都亭驿的地段好啊，就在汴河大街附近，属于开封府内城最黄金的地方，距离州桥夜市和大相国寺都不远。
“你要怎么买？”潘孝庵看着图上的都亭驿，眉头深皱。
“当然是招唱挂了。”
“甚？”
“就是通过公开招标、唱卖和挂牌的办法把都亭驿的地皮买下来。”武好古说，“只有这样才不落人口实。”
“这还能赚到钱吗？”潘孝庵看着武好古，满脸都是疑惑。
“怎么会赚不到钱？”武好古笑了起来，“十一哥以为到时候会有很多人来和我们争吗？那可是200万缗的大买卖！背后没有人敢来接盘？背后有人的，手头就预备好了200万缗？即便是有人又有钱的，就敢下那么大的注还得罪我们仨？”
地产生意，怎么能不讲背景？早就熟知其中关键的武好古，当然不会落人口实了。
“可也得拿出200万缗啊！”潘孝庵还是摇头，“大郎，你知道这200万缗拿去放债，一年能赚多少吗？”
宋朝的利息是很高的！在王安石的《青苗法》中，百分之二十的年利率都属优惠了。
潘孝庵家的“银行”是放高利贷的，肯定不止百分之二十的年利率——当然了，宋朝的“银行”也是有坏账的！比如借钱给海商，百分之五十到百分之一百都能开得出来，如果海船顺利回来了，借出去的钱也就赚翻，如果没回来，那就有可能出现重大坏账了。
不过有赚有赔之后，潘家金银交引绢帛铺的放债平均年收益率都在百分之二十以上——这大概就是王安石的《青苗法》搞砸的主要原因，王大宰相是君子，大概不知道世界上有欠债不还这档子事儿，更不知道有些坏账就是让官府去拿人也是收不回来的。
所以放高利贷也是有风险，是需要谨慎从事的……一般没人放款给穷人救急，都是放给工商业者做大买卖的。
世界上哪有不管三七二十一往外放债，还要压下指标不放完还不行的？而且放款放多了就是在大松银根，怎么可能不造成物价上扬？这位被后世捧上天的改革家其实根本不懂……
不过不懂经济，也不懂工商的文官多着呢！武好古和潘孝庵这俩奸商和官府做生意是不可能赔本的。
“怎么需要拿出200万缗呢？”武好古说，“十一哥，你还真打算把钱送进户部？进了户部要拿出来可就难了！”
“不把钱送进户部？”潘孝庵不大明白，“难道送进太府寺（封桩库或叫内藏库）？”
“送进太府寺一样很难拿出来，”武好古说，“这笔钱得专款专用，直接送进负责修建琼林城的衙门啊……这衙门，当然也掌握在我们手里。到时候钱就继续存在潘家金银绢帛交引铺，只需要周转得开就行了。”
“能周转开吗？”潘孝庵拧着眉头问。
“能啊！”武好古很肯定地说，“只要在都亭驿地面上盖起来的新房子能预售出去就行。”
“预售？”
“就是房子还没盖好，先卖出去，把钱收回来。”
“房子都没盖，你就想收钱？”高俅瞪大了眼珠子看着武好古，感觉到非常不可思议。
武好古笑了笑：“别的地方是不可能的，但是开封府城之内就是可能的！
开封府可是寸土寸金，一房难求啊！州桥夜市附近，只要是个房子就不会低于两万缗，而且有钱都很难买到手。”
开封府的房产行情武好古是知道的，他的佳士得行是有房产业务的，今年已经卖出去三十多处住宅，价值好几百万缗呢。
才三十多处？仿佛很少啊！
没错，是很少！不过不是买家少，而是放出来的房产太少了。需求可是一点都不少啊！
且不说一般的普通人家，就是潘家将门这样的豪门，现在子弟早就过了1000，但是在开封府拥有的宅邸数量却只有几十处……几代同堂甚至几房同堂的都大有人在。
住得像潘孝庵、潘巧莲这样宽敞的，那是个别的特例——他们家是开银行的！
另外，开封府还有两三万个堂堂的官人，其中的大部分也都是无房户。就连武好古的恩师苏东坡，在开封府也没有房产——他曾经有过一套房，后来因为嫁女儿和老是被贬官，不够开销不得不卖掉了。
总之，在开封府城内没有卖不出去的房子。甚至用不着打什么折，有房就不错了！
而且武好古还准备针对开封府寸土寸金，一房难求的局面，专门设计了两种“紧凑型住宅”。一种类似于后世上海滩的石库门房子，独门独户，砖木结构，两层楼加上阁楼，还带一个小小的天井。
这种房子可以造得非常密集，而且每一栋虽然有封闭的空间，但是占地面积很小，既体面，又不会太昂贵，在预售阶段，每栋“仅售”两万缗。
如果买不起“石库门”，武好古还为住房有困难的开封府官人们准备了更加廉价的“筒子楼”。在减掉了很多不必要的“先进技术”后，筒子楼采用了成熟的技术，建造难度大大降低，质量也有了保证，在州桥夜市附近的筒子楼的售价，在预售阶段，不会超过每套8000缗……
另外，无论是筒子楼还是石库门，如果是进士购买，武好古还可以给一个九五折的优惠价。