第六章 外环
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老王。
在经营工程的过程中，因为牵扯到的绝大多数是私人住宅，房产中介的作用是非常大的。很多中介会把客户介绍给自己熟悉的装修公司，拿一些回佣。
老王在做这一类业务时，走的是网络宣传和熟人介绍的路数，这样的案子就不太多，但并不是说没有。因为工程业太累，他有些想法转行。
在大理转了一圈后，回到环外的住处，他此时手里有了点储蓄，想换好一点的环境，女儿毕竟在一天天长大，需要改善。他在街面上转的时候，忽然触动了心思，一瞬间就决定开一个房产中介。
在一个新开楼盘的对面，大多数门面都租不出去，人口还没有进来呢。他看中了楼上楼下俩层的门面房，物业促销，给一些空租期和装修期。楼上可以做住家，楼下开中介。
由于他没有房产中介资格证书，先去找人借了一个，所谓借，其实就是租，每个月付对方一些钱。签合同要借对方的名义。然后自己和妻子准备去一边做生意，一边考一个资格证书。
此时的楼盘并不多，附近有一个科万的楼盘，虽然上空正好是飞机航道，但也在紧锣密鼓的开发。内环那里，故北一带是高尚社区，大量外销，很多日韩台港的人住在那里，房价也被炒得很高。早年间在外销时代，房价更是高昂，后来宏观调控后，海城和海南的房价暴跌，大量楼盘成了烂尾楼，海城的房价剧跌，足足过了十年，才恢复到原来价格。
然而这些居住区的底蕴已经形成，大量高档楼盘围绕着此地开发，所谓的海城首富，此时的名声也因为这里的楼盘在港城招摇。
此地的房产中介油水更足，可惜老王承担不起这么贵的租金，也就只能在环外作一些廉价住宅楼盘的中介，顺便给自己的工程队找一些业务。他把包工头找来，承揽给他们，当然抽成要远高于外面中介所谓的佣金，算是两条腿走路。
此时海城的商业化住宅开始启动，外环的房子也开始有买卖，只是要找二手房源并不容易，所以他思索还是挂钩房产开发商，做一些楼盘代理。这里面是和售楼处打交道的技巧。
实际上开发商并不排斥房产中介，当年的房子远没有后市的房屋好卖，热火朝天疯抢的局面也没有还没有出现。
更重要的是很多开发商售楼处从管理到销售，也会通过外面的中介做一些手脚，难免有些老鼠仓。大多数开发商对此睁一眼闭一眼，只要完成任务就可以。
老王经过多年的商场挣扎，已经伤痕累累，早年间的理想主义和情怀都已经去了爪哇国，对此没有道德癖，人活着就得承认现实中存在的就是合理的。
坐店生意只能静候，起伏不定，但慢慢也有了些生意。
铁石。
尽管自己家乡和昌南的地产开发已经起步了几年，海城的酒店开发也进行了许久，铁石集团在海城居然没有地产总部。转让了昌南的项目后，他把团队撤回海城，正式成立铁石地产集团。
总部在原来的集团办公室，然后去正儿八经买了块地回来。这块地不是政府手里的，而是温州一家公司在外环附近拿的地，但资金链断了，通过铁石物流的关系找到铁石。不算小的三百亩地，铁石一口吃了下来。
这块地离老王的房产中介公司不远。
铁石明白此时环外做高档住宅是完全不现实的，而且环外当初的上涨幅度远不如中内环。经过了几个周期，先是核心地带的上扬，再是中内环间价格启动，然后是外环补涨，再反过来是内环剧烈上涨，到中外环、外环补涨。
这个周期他记忆深刻，问题是他为何不去拿核心地带和内环内的地呢？他清楚地记得换届后，海城因地产引发的大风暴，问题就在于如果他要去开发高档住宅，绕不开现在的各种利益冲突，一不小心就卷进去。这不是和胖陈这堆人简单的私人恩怨，而是会卷进大风暴，相关于权力的顶级较量，还是不要卷进去好。
他很欣赏科万持续保持在郊区拿地，开发大盘子做好品质和物业品牌，后来逐渐成为大型地产品牌的过程。所以他准备有样学样，借此偷师。前世他曾因强行进入高档地产业，得罪人无数，虽然处事手腕强力，政商两脉通达，还是在顶层权力斗争中波及，死于非命。
这一世必须小心，他明白权力这玩艺的可怕之处。
我的是我的，你的也是我的。
设计交给程程的设计公司，要求就是最节约成本的板楼，但设计上，还是讲究了一点，适当外立面讲究一下，档次就显露出来了。成本并不会高多少，有利于销售。另一个最重要的其实是绿化，楼盘内花园的布置，绝对对当时缺乏学区和其他景色卖点的住宅开发来说，是非常重要的渲染手段。
土地质押给银行，取得贷款，分为四期开发，工程队带资入场，其实就是自己的工程公司。洋门市后来要求铁石建设把总部放到洋门，这会带来营收和利税，条件是给于优惠税费减免和银行贷款。这样工程公司这里其实已经解决了资金问题。
设计滚轴转，终于抢在月内做出来，也算是程程设计公司跟随酒店设计的传统，要求速度快，精度高。
这样的话，设计就不会太出彩，创意一律欠奉。
铁石并不在乎，现在还没到拼创意的时候。
迅速的挖开地面打地基，几个月后，地面已经看到了一层建筑，售楼处也造了起来。
老王到这附近看过几次，和售楼处搭上线，鉴于过去曾合作过工程，他略微讲了讲故事。其实铁石集团已经过于庞大，各不同职能部门间联系并不紧密，只能讲讲渊源，关系还是要自己搭。
这时的房屋销售都不正规，手续没办齐，就开始卖的房产开发商很多，铁石地产也不例外。这个项目公司的团队自成一体，迅速的开始对外销售，并委托老王这样的中介公司对外协助销售。
老王。
在经营工程的过程中，因为牵扯到的绝大多数是私人住宅，房产中介的作用是非常大的。很多中介会把客户介绍给自己熟悉的装修公司，拿一些回佣。
老王在做这一类业务时，走的是网络宣传和熟人介绍的路数，这样的案子就不太多，但并不是说没有。因为工程业太累，他有些想法转行。
在大理转了一圈后，回到环外的住处，他此时手里有了点储蓄，想换好一点的环境，女儿毕竟在一天天长大，需要改善。他在街面上转的时候，忽然触动了心思，一瞬间就决定开一个房产中介。
在一个新开楼盘的对面，大多数门面都租不出去，人口还没有进来呢。他看中了楼上楼下俩层的门面房，物业促销，给一些空租期和装修期。楼上可以做住家，楼下开中介。
由于他没有房产中介资格证书，先去找人借了一个，所谓借，其实就是租，每个月付对方一些钱。签合同要借对方的名义。然后自己和妻子准备去一边做生意，一边考一个资格证书。
此时的楼盘并不多，附近有一个科万的楼盘，虽然上空正好是飞机航道，但也在紧锣密鼓的开发。内环那里，故北一带是高尚社区，大量外销，很多日韩台港的人住在那里，房价也被炒得很高。早年间在外销时代，房价更是高昂，后来宏观调控后，海城和海南的房价暴跌，大量楼盘成了烂尾楼，海城的房价剧跌，足足过了十年，才恢复到原来价格。
然而这些居住区的底蕴已经形成，大量高档楼盘围绕着此地开发，所谓的海城首富，此时的名声也因为这里的楼盘在港城招摇。
此地的房产中介油水更足，可惜老王承担不起这么贵的租金，也就只能在环外作一些廉价住宅楼盘的中介，顺便给自己的工程队找一些业务。他把包工头找来，承揽给他们，当然抽成要远高于外面中介所谓的佣金，算是两条腿走路。
此时海城的商业化住宅开始启动，外环的房子也开始有买卖，只是要找二手房源并不容易，所以他思索还是挂钩房产开发商，做一些楼盘代理。这里面是和售楼处打交道的技巧。
实际上开发商并不排斥房产中介，当年的房子远没有后市的房屋好卖，热火朝天疯抢的局面也没有还没有出现。
更重要的是很多开发商售楼处从管理到销售，也会通过外面的中介做一些手脚，难免有些老鼠仓。大多数开发商对此睁一眼闭一眼，只要完成任务就可以。
老王经过多年的商场挣扎，已经伤痕累累，早年间的理想主义和情怀都已经去了爪哇国，对此没有道德癖，人活着就得承认现实中存在的就是合理的。
坐店生意只能静候，起伏不定，但慢慢也有了些生意。
铁石。
尽管自己家乡和昌南的地产开发已经起步了几年，海城的酒店开发也进行了许久，铁石集团在海城居然没有地产总部。转让了昌南的项目后，他把团队撤回海城，正式成立铁石地产集团。
总部在原来的集团办公室，然后去正儿八经买了块地回来。这块地不是政府手里的，而是温州一家公司在外环附近拿的地，但资金链断了，通过铁石物流的关系找到铁石。不算小的三百亩地，铁石一口吃了下来。
这块地离老王的房产中介公司不远。
铁石明白此时环外做高档住宅是完全不现实的，而且环外当初的上涨幅度远不如中内环。经过了几个周期，先是核心地带的上扬，再是中内环间价格启动，然后是外环补涨，再反过来是内环剧烈上涨，到中外环、外环补涨。
这个周期他记忆深刻，问题是他为何不去拿核心地带和内环内的地呢？他清楚地记得换届后，海城因地产引发的大风暴，问题就在于如果他要去开发高档住宅，绕不开现在的各种利益冲突，一不小心就卷进去。这不是和胖陈这堆人简单的私人恩怨，而是会卷进大风暴，相关于权力的顶级较量，还是不要卷进去好。
他很欣赏科万持续保持在郊区拿地，开发大盘子做好品质和物业品牌，后来逐渐成为大型地产品牌的过程。所以他准备有样学样，借此偷师。前世他曾因强行进入高档地产业，得罪人无数，虽然处事手腕强力，政商两脉通达，还是在顶层权力斗争中波及，死于非命。
这一世必须小心，他明白权力这玩艺的可怕之处。
我的是我的，你的也是我的。
设计交给程程的设计公司，要求就是最节约成本的板楼，但设计上，还是讲究了一点，适当外立面讲究一下，档次就显露出来了。成本并不会高多少，有利于销售。另一个最重要的其实是绿化，楼盘内花园的布置，绝对对当时缺乏学区和其他景色卖点的住宅开发来说，是非常重要的渲染手段。
土地质押给银行，取得贷款，分为四期开发，工程队带资入场，其实就是自己的工程公司。洋门市后来要求铁石建设把总部放到洋门，这会带来营收和利税，条件是给于优惠税费减免和银行贷款。这样工程公司这里其实已经解决了资金问题。
设计滚轴转，终于抢在月内做出来，也算是程程设计公司跟随酒店设计的传统，要求速度快，精度高。
这样的话，设计就不会太出彩，创意一律欠奉。
铁石并不在乎，现在还没到拼创意的时候。
迅速的挖开地面打地基，几个月后，地面已经看到了一层建筑，售楼处也造了起来。
老王到这附近看过几次，和售楼处搭上线，鉴于过去曾合作过工程，他略微讲了讲故事。其实铁石集团已经过于庞大，各不同职能部门间联系并不紧密，只能讲讲渊源，关系还是要自己搭。
这时的房屋销售都不正规，手续没办齐，就开始卖的房产开发商很多，铁石地产也不例外。这个项目公司的团队自成一体，迅速的开始对外销售，并委托老王这样的中介公司对外协助销售。